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任泽平:首套房贷利率下限是多少?

来源: 网络整理 日期:2023-04-03 15:02 阅读:

 

文:任泽平团队

近些年来,中央多次提出要求加强金融支持实体经济力度,减轻企业综合融资、个人消费个贷费用,确保金融服务普惠性、可得性。

最近房贷利率连续下降,各城市提早还款潮涌现,按揭难、排长队问题普遍出现。

老百姓提早还款,不是由于收入提高或则积蓄多,而是由于存量贷款利率与新增贷款利率差异过大,新政需反映市民呼声,建议金融机构为买房者提早还款提供便利,相关部委注重社会呼声,颁布举措引导中行适度增加存量贷款利率,同时贬值以增加中行负债费用,有效解决提早还款潮问题。这有促使增加市民负担,提振消费者信心,扩大内需,促使美国经济复苏,是利国利民的善政。

一、提前还款潮的背景:LPR连续上调,首套利率下限放宽

1、2022年以来5年期以上LPR连续三次上调35个基点至4.3%,贷款利率持续增长。

为促进经济恢复、满足企业中常年融资需求、降低市民住房消费负担,2022年,LPR经历两次双降、一次单降。1月,5年期以上LPR增长5个基点至4.60%;5月,5年期以上LPR急剧上调15个基点至4.45%;8月,5年期以上LPR继续增长15个基点至4.30%。

伴随5年期以上LPR上调,商业中行贷款利率持续上调。贝壳研究院数据显示,2023年1月,首套、二房子贷主流利率平均分别为4.10%、4.91%,环比分别下降146、93个基点,接近历史最低水平。

2、中央支持阶段性放宽部份城市首套贷款利率下限,多城首套贷款利率降至4.1%以下。

正常状况下,首套贷款利率下限是多少?2022年5月,央行宣布,首套住房商业性个人住房按揭利率下限调整为不高于相应时限LPR减20个基点。按照2023年1月央行最新LPR价格,5年期以上LPR为4.3%,所以,首套贷款利率下限4.1%。

房贷利率连续下降

2023年1月,央行、银银监会公布通告,决定推行首套住房按揭利率政策动态调整模式。改建商品别墅销售售价同比和环比连续3个月均增长的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房按揭利率新政下限。

按照国家统计局2022年10-12月数据,70个大中城市中,有35个城市符合减低首套贷款利率的标准,其中二线城市14个、三四线城市21个。新政加持下,多城宣布上调首套贷款利率。据不完全统计,现今已有30个城市将首套贷款利率上调至4.1%以下。

分城市看,上调首套贷款利率的二线城市有10个,分别是北京、沈阳、武汉、太原、郑州、厦门、长春、兰州、石家庄、珠海。其余都是三四线城市。分利率水平看,首套利率4.0%、3.95%的各有1个城市,利率3.9%的有10个城市,利率3.8%的城市13个,利率3.7%的有5个城市。

在以上背景下,2022年下半年以来,部份买房者开始推动节奏提早还清房贷,到明年年初,产生提早还款潮。因此,中行为提早还款的买房者设置门坎、障碍,包括关掉线上申请通道、捆绑理财销售、设置提早还款额度等,造成提早按揭难。据统计,成都、上海提早还款排队时间分别为1-2个月以上、2-3个月,上海、深圳均在1个月以上,上海部份中行需排队6个月。

二、原因:存量与新增贷款波幅较大

为何会出现提早还款潮?

1、国内外宏观环境复杂多变,村民就业预期、收入预期不稳定,倾向增加负债、减少年息开支。受美联储通胀、俄乌冲突等影响,企业经营、居民收入遭到冲击,市民对未来就业、收入预期不稳定。

按照央行城镇储户问卷调查,2022年第四季度,市民对未来的收入信心指数、就业预期指数同比分别增长2.1、2.4个百分点至44.4%、43.0%。23.3%的市民觉得收入提高,比上季度提高5.2个百分点。49.1%的市民觉得“形势艰巨、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期不稳定,市民倾向降低投资、消费,提高存款、降低负债,因而产生提早还贷风潮。

房贷利率连续下降

2、LPR增长、加点部份增长导致存量贷款利率与新增贷款利率差异较大。现在,个人贷款利率定价方法主要有两种,一是固定利率方式,二是“LPR+加点”浮动利率。假如买房者选择浮动利率方式,通常借贷利率会在协议约定的“重定价日”调整,调整内容是LPR,加点部份在协议时限内通常固定不变。

然而,存量与新增贷款波幅较大有两个成因:一方面,LPR不断增长造成此前买房者利率与当前买房者利率差距。2019年10月-2023年1月,LPR从4.85%增加55个基点至4.30%。另一方面,存量贷款加点多,新增贷款不加反减。存量与新增贷款加点部份差异也扩大了存量贷款与新增贷款价差,导致提早还款行为。

3、居民投资回报率增长,风险喜好转向保守,闲置资金倾向于提早还款。2022年全球各种资产表现下滑。从熊市看,2022年,台湾、日本、欧洲、韩国、中国熊市均急剧上涨。纳斯达克指数、标普500指数、日经225指数、韩国综合指数、德国DAX指数、中国澳门恒生科技指数、中国深证300指数分别下降33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。

从期市看,中国、欧元、英国三年期国库券回报率上行达300个基点,转债售价涨幅达30%,美国五年期国库券回报率年末也出现内乱跳升。

从房价看,2022年部分房企暴雷、项目烂尾,市民信心不足、观望情绪浓重,住房投资增长9.5%,别墅销售增长28.3%。

股债楼表现下滑,理财产品逼近净值,村民缺少利润率稳定的投资渠道,致使其实适于投资的资金被拿来提早还清贷款。

三、启示:适度上调存量贷款利率,是利国利民的善政

1、对于买房者而言,需综合借贷利率、已还贷期限、剩余还贷期限、还款模式等诱因,理智判定、衡量是否提早按揭。

1)买房时执行利率显著低于当前贷款利率,可考虑提早按揭。

2)等额利息还贷,前期支付贷款本息多、本金少,倘若已还期数还未超出借贷周期的1/2,可以考虑提早按揭;等额本息还贷,前期还清本息多、本金少房贷利率连续下降,若已还期数未能超出借贷周期1/3,可提早按揭。

3)缺少其他投资渠道才能补偿贷款利率损失,若其他投资的回报率高于贷款利率,可提早按揭。

2、对于中行而言,关掉线上申请通道、限制提早还贷额度也是扬汤止沸,应立足于顾客需求,提高服务,线上线下相结合为顾客提早按揭提供便利。

个人住房按揭对中行来说是优质资产,提早按揭会导致中行存量借贷规模增长、利息收入增长,所以,面对提早按揭潮,部份中行选择关掉线上申请渠道、限制提早还贷额度。但长远看,这种措施不促使中行发展。

新政方面,近些年来,中央多次提出要求加强金融支持实体经济力度,增加企业综合融资、个人消费个贷费用,确保金融服务普惠性、可得性,中行应响应国家新政,为顾客提早按揭提供便利。

法律方面,贷款协议通常会约定提早按揭毁约金、罚息规定、最低还贷期数,中行应遵循协议约定,如买房者乐意承当毁约风险、缴纳利息,中行应为其提供便利、快捷的还贷通道。

3、政府相关部委应注重市民提早按揭需求,颁布举措引导中行适度上调存量贷款利率,同时贬值以增加中行负债费用,这是利空国家、行业、居民的善政。

1)于国家而言,存量贷款利率调低,利空宏观经济,有助于提振消费信心、扩大内需,促使美国经济复苏。

2)上调存量贷款利率将促进买房信心恢复,使消费者打消贷款利率未来或许继续下行导致损失的忧虑,有促使房地产行业稳定。

3)上调存量贷款利率,站在利率低位的买房者年息开支增长,有促使增加市民住房消费负担,解决消费者扎堆提早按揭、提前还款难、违规垫款等一系列问题。